مالیات خانه‌های خالی

مالیات خانه‌های خالی و هر آنچه که باید درباره آن بدانید

مالیات خانه‌های خالی که از مصادیق مالیات بر دارایی است، دولت از واحد های مسکونی مازاد بر نیاز خانوار مالیات دریافت می کند. دولت در این راه با چالش های مهمی سر و کار دارد. از مهمترین آنها، نحوه تشخیص خالی بدون آنها می باشد که به بانک اطلاعاتی بسیار جامعی نیازمند است. به همین منظور قانون گذار همزمان با اصلاح ماده 54 مکرر که به  مالیات خانه‌های خالی مرسوم گردیده، راه‌اندازی یک بانک اطلاعاتی با نام «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» را نیز در دستور کار قرار داده است.

بنابراین این مقاله از دو بخش تشکیل شده است. در بخش اول با توجه به ماده 54 مکرر قانون مالیات های مستقیم به مسئله  مالیات بر خانه‌های خالی اعم از نحوه تشخیص آن، نرخ مالیاتی و نحوه محاسبه آن پرداخته می شود. در بخش دوم «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» و تکالیف مودّیان در این خصوص را بررسی کرده و به طور جامع و دقیق شرح داده است.

پاسخ به سوالات مالیاتی شما در صفحه : مشاوره مالیاتی

مالیات بر خانه‌های خالی (ماده 54 مکرر قانون مالیات های مستقیم)

شروط تحقق مالیات منزل بدون سکونت بر اساس ماده 54 مکرر

• مسکونی بودن ملک : املاک با کاربری غیرمسکونی که بدون بهره‌برداری باشند، مشمول این قانون نخواهند بود. تشخیص مسکونی بودن یا نبودن املاک، معمولا بر اساس اسناد رسمی املاک صادره برای آنها صورت می پذیرد.
• وقوع ملک در شهر بالای یکصد هزار نفر جمعیت: البته باید توجه داشت، که مالکین املاک، در شهرهای زیر یکصد هزار نفر جمعیت هم موظف به اظهار املاک تحت تملک خود می باشند ولی از مالیات معاف هستند.
• بدون سکنه بودن واحد مسکونی باید در سامانه ملی املاک و اسکان کشور منعکس شده باشد.
• در هر «سال مالیاتی» در مجموع بیش از120 روز خالی باشد: لازم نیست واحد مسکونی، 120 روز متوالی بدون سکونت مانده باشد. بلکه اگر در «یک سال مالی» روی هم رفته، 120 روز بدون سکونت باشند، مشمول این قانون خواهد بود.
• منزل مسکونی، ساکن یا کاربر نداشته باشد: از منزل مسکونی هیچ گونه استفاده ای چه مسکونی چه غیر مسکونی انجام نشود. لذا املاکی که بدون اجاره در اختیار افراد تحت تکفل مالک قرار گرفته باشند شامل این قانون مالیاتی نمی شوند.
• تعیین و مطالبه مالیات تا پایان تیرماه هر سال از جانب سازمان امور مالیاتی صورت پذیرد: تشخیص و مطالبه این نوع از مالیات، با دیگر پایه های مالیاتی کمی متفاوت است. در سایر موارد، مودّیان در مهلت یا زمان مقرر، موظف به تسلیم اظهارنامه می باشند اما در این مورد سازمان امور مالیاتی مکلف به اعلام مالیات تعلق یافته به مالکین واحدهای مذکور می باشد.

نرخ محاسبه مالیات بر خانه‌های خالی

مالکان واحد های مسکونی بدون سکونت باید در سال اول معادل شش برابر مالیات متعلقه، در سال دوم معادل دوازده برابر مالیات متعلقه و در سال سوم به بعد معادل هجده برابر مالیات متعلقه مالیات پرداخت نمایند. ضمنا هر خانه ی مسکونی به ازای هر یک ماهی که بدون سکونت باشد، مشمول مالیات مربوطه می شود.

محاسبه مالیات خانه‌های خالی بدون لحاظ معافیت های تبصره 11 ماده 53

قانون گذار، در تبصره 11 ماده 53 به دارندگان واحدهای مسکونی، معافیت مالیاتی ناشی از درآمد اجاره املاک، اعطاء نموده است. ولی براساس ماده 54 مکرر اشخاصی که در حالت معمولی می توانند از معافیت های مندرج در تبصره 11 ماده 53 بهره‌مند بشوند، چنانچه مشمول قانون خانه‌های خالی شوند، دیگر قادر نخواهند بود به این معافیت استناد نمایند و باید مالیات مربوطه را بپردازند.

دریافت استعلام پرداخت مالیات برای انتقال اسناد قطعی

 پس از لازم الاجرا شدن ماده 54 مکرر، دفاتر اسناد رسمی موظفند پس از دریافت گواهی پرداخت مالیات، سند انتقال قطعی را ثبت نمایند. به نظر می رسد که برای ایجاد تکلیفی به این مهمی، نیاز بود تا قانون گذار با جزییات و دقت بیشتری به آن می پرداخت. چرا که الان مشخص نیست مرجع استعلام این گواهی دقیقاً کجاست؟ یا اینکه آیا این استعلام در مورد همه املاک مسکونی باید صورت پذیرد یا فقط املاکی که نام آنها در سامانه ملی املاک و اسکان کشور به عنوان خانه بدون سکونت به ثبت رسیده است.

سامانه معاملات املاک چیست؟

بر اساس تبصره  3 ماده 54 مکرر وزارت راه و شهر سازی مکلف است ظرف سه ماه از تاریخ لازم‌الاجراء شدن این قانون (23 دیماه 99)  سامانه معاملات املاک  را راه‌اندازی نماید. سامانه املاک باید به گونه ای طراحی شود که قابلیت ارزش گذاری واحد های مسکونی ، امکان ثبت درخواست متقاضی خرید یا اجاره املاک عرضه شده در آن  و ثبت تحقق یا عدم تحقق معامله را داشته باشد.

اما سوال اینجاست اگر شخصی مدعی باشد که دلیل خالی ماندن واحد یا واحدهای مسکونی وی، عدم فروش یا اجاره رفتن آنها است. در اینصورت قانون گذار، راه حلی را در نظر گرفته است بدین صورت که اعلام داشته، هرکس که قصد فروش یا اجاره واحد مسکونی خود را دارد، باید از طریق «سامانه معاملات املاک» این کار را انجام دهد. در غیر این صورت، عذر عدم فروش یا عدم اجاره املاک وی پذیرفته نخواهد شد و این شخص، مشمول مالیات خانه‌های خالی می گردد.

معافیت املاک موقوفه

وقف یکی از عقود معین در قانون مدنی ایران است. به موجب عقد وقف، شخصی مالش را (در اینجا املاک مسکونی) برای عده ای مشخص و یا هدفی معین از مالکیت خود خارج نموده و در مالکیت موقوفه، قرار می دهد. در مواردی که مال موقوفه منزل مسکونی باشد، ولی واقف تعیین کرده باشدکه این واحد ها نه برای اجاره دادن بلکه برای مثال جهت اسکان اشخاص معین (مثلا زوج های جوان) در نظر گرفته شده است، عملاً امکان اجاره دادن آنها از جانب متولی وجود نخواهد داشت. در این موارد و به شرط استعلام از سازمان اوقاف و امور خیریه، امکان اخذ مالیات خانه‌های خالی از آنها وجود نخواهد داشت.

1. سامانه ملی املاک و اسکان کشور (تبصره 8 ماده 169 مکرر ق.م.م.)

سامانه ملی املاک و اسکان کشور یک پایگاه اطلاعاتی جامع است که امکان شناسایی املاک تحت تملک و محل اقامت یا بهره‌برداری اشخاص حقیقی و حقوقی  را در سراسر کشور فراهم می سازد. به عبارت ساده‌تر این سامانه مشخص می کند که هر ملکی  در سراسر کشور، در مالکیت یا بهره‌برداری چه کسی می باشد.

در این تبصره ی 11 بندی، سعی شده است تا اطلاعات مربوطه از خود مودّیان جمع‌آوری شود و برای این امر ضمانت اجراها یا تشویق هایی هم در نظر گرفته شده است. نکته حائز اهمیت این است که ذات و ماهیت این قبیل پایگاه های اطلاعاتی این گونه است که اطلاعات آن ها باید صد در صد کامل باشد تا بتوان از این پایگاه ها بهره برد.

به همین دلیل قانون گذار تکلیف کرده، حتی املاک تحت کنترل اشخاص موضوع ماده 29 قانون برنامه ششم توسعه که همگی از اشخاص حقوقی عمومی دولتی هستند و حتی فراتر از آن،  واحد های مسکونی دارای جهات امنیتی  نیز با رعایت دستورالعمل مخصوص باید اطلاعات شان را اختیار سامانه قرار دهند.

وزارت راه و شهرسازی، متولی راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور

متولیّ راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور وزارت راه و شهرسازی می باشد. به همین دلیل وزیر راه و شهرسازی موظف است در سال اول اجرای این تبصره هر دو ماه یک بار گزارش اجرای آن را به کمیسیون های اقتصادی و عمران مجلس ارائه نماید و دسترسی سازمان امور مالیاتی و سایر دستگاه ها را به سامانه ملی املاک و اسکان کشور فراهم سازد.

چه کسانی باید در سامانه املاک ثبت نام کنند؟

قانون گذار به دلیل این که از ناتوانی دولت در جمع‌آوری اطلاعات املاک کشور آگاه است، این بار دست به ابتکاری نو زده و مالکین را مکلف به ثبت اطلاعات املاک خود در این سامانه نموده است. امری که می توان آن را نوعی «خود اظهاری» تعبیر کرد. نکته حائز اهمیت اینکه هرچند مالیات خانه‌های خالی ، از املاک واقع در شهرهای بالای یکصد هزار نفر جمعیت اخذ می شود اما، تکلیف به خود اظهاری در همه نقاط کشور، حتی در شهرهای زیر یکصدهزار نفر جمعیت و حتی در روستاهای کشور نیز وجود دارد.

تعیین محل اقامت خانوار،  توسط سرپرستان خانوار

یکی دیگر از تکالیف ایجاد شده برای شهروندان این است که تمامی سرپرستان خانوار مکلف اند، اقامتگاه اصلی خانوار را از هر نوعی که باشد (ملکی یا استیجاری یا رایگان) در سامانه املاک و اسکان کشور ثبت نمایند. در مورد قبل مالکین موظف بودند، املاک مسکونی تحت تملک خود را در سامانه ثبت نمایند. اما در اینجا قانون همه اشخاص را مکلف کرده که «محل اقامت» خود را مشخص کنند (حتی اجاره نشینان).این تکلیف به نوعی مکمل بند قبل می باشد و مشخص می کند که هر خانواری از نظر اسکان در چه وضعیتی به سر می برد.

همچنین، هر خانواری می تواند علاوه بر «اقامتگاه اصلی» یک «اقامتگاه فرعی» هم داشته باشد. به این نحو که هر خانوار می تواند یکی از واحد های تحت تملک خود را در شهری غیر از شهر محل اقامتگاه اصلی، به عنوان اقامتگاه فرعی ثبت نماید.

تطبیق اطلاعات اظهار شده توسط مالکین و بهره برداران

به نظر کانون مشاوران مالیاتی یکی از مکانیزم های جالب از   در این قانون این است که، در خصوص هر واحد مسکونی دو حالت در نظر گرفته شده است. اول: واحد مسکونی در تصرف خود مالک است. چه به عنوان اقامتگاه اصلی و چه به عنوان اقامتگاه فرعی. دوم: واحد مسکونی در تصرف شخصی غیر از مالک است. چه مستاجر و چه بهره بردار رایگان. جالب است که در هر دو حالت «مالکین واحد های مسکونی مکلف اند اقامت اعلام شده توسط خود یا بهره برداران واحد مسکونی در سامانه مذکور را تایید کنند. در غیر این صورت [عدم تایید] واحد های مذکور در حکم خانه های خالی تلقی شده و مشمول جریمه می شوند.

نکته اساسی اینجاست که اطلاعات ارایه شده توسط مالک و بهره بردار به صورت متناظر قرار گرفته و باهم راستی آزمایی می شوند. یعنی مالک در مورد ملکی که ادعا دارد در تصرف بهره بردار است، باید اطلاعات همان بهره‌برداری را ثبت نماید که در طرف مقابل، بهره بردار نیز، مدعی تصرف همان ملک است. تطبیق اطلاعات دو طرف این معادله (مالک-بهره بردار) بر عهده سامانه می باشد.

ممنوعیت اجاره دادن واحد مسکونی به شخصی که اقامتگاه اصلی دیگری در سامانه ثبت کرده

حکم این بند کمی عجیب به نظر می رسد، به موجب فراز آخر بند 5 تبصره 8 در صورتی که مالک بخواهد واحد مسکونی خود را به فردی که اقامتگاه اصلی دیگری در سامانه برای او تعریف شده است اجاره بدهد، واحد مسکونی مزبور در حکم خانه خالی تلقی می شود.

ثبت تغییر محل اقامت یا خرید و فروش واحد تحت تملک در سامانه

این تغییرات باید ظرف مهلت یک ماه از تاریخ وقوع، در سامانه به ثبت برسند. در غیر این صورت به ازای هر ماه تاخیر، واحد مسکونی جدید، مشمول جریمه ای معادل مالیات سال اول ماده 54 مکرر می گردد.

اطلاعات موجود در سامانه، حق مالکیت برای اشخاص ایجاد نمی نماید

 یکی از مشکلاتی که از  قبل از اجرای این قانون می توان آن را پیش بینی کرد و خوشبختانه از نظر قانون گذار نیز دور نمانده است ، همین بحث اثباتی در خصوص مالکیت اشخاص نسبت به املاک می باشد. بنابراین اطلاعات موجود در سامانه نمی تواند دلیل مالکیت باشد و همچنان اثبات مالکیت نسبت به املاک به موجب سند رسمی خواهد بود.

هیات حل اختلاف ماده 244 مرجع رسیدگی به اختلافات

  اگر اشخاصی نسبت به این که واحد مسکونی شان به موجب سامانه ملی املاک و اسکان کشور، جزو خانه های خالی شناخته شده است، اعتراض داشته باشد. مرجع رسیدگی به این اعتراض ، هیات حل اختلاف موضوع ماده 244 ق.م.م. مستقیم است و نماینده وزارت راه وشهرسازی مکلف است مستندات سامانه املاک و اسکان کشور را در جلسه هیات حل اختلاف ارایه نماید.

گزارشگری مردمی در مورد کشف فساد

بند 11 تبصره 8 مقرر داشته اگر شخصی نسبت به معرفی خانه های خالی که از دید سازمان امور مالیاتی دور مانده اقدام نماید، جایزه ای حداکثر به میزان 5 درصد مالیات متعلقه به وی پرداخت خواهد شد. نام آن را هم  گزارشگری مردمی  قرار داده اند. البته به نظر می رسد با توجه به عدم شفافیت موجود در نظام حقوقی و مالی کشور، چندان صلاح نباشد که شهروندان را به انجام چنین اعمالی تشویق نمود. چرا که احتمال بروز اشتباهات یا غرض ورزی های مختلف وجود خواهد داشت.

نتیجه گیری

مالیات می تواند همانند یک ابزار در دست قانون گذار باشد و رفتار شهروندان را تغییر یا جهت دهد. به شرط آنکه خود این ابزار، درست و دقیق طراحی شده باشد. مالیات خانه‌های خالی قادر خواهد بود هزینه سوداگری در بازار مسکن را آنچنان بالا ببرد که دیگر احتکار یا دلال بازی در این بازار سودی نداشته باشد و از این راه تنها «تولید کننده» و «مصرف کننده» واقعی وارد این بازار شوند. پیش شرط این موفقیت، راه‌اندازی و استفاده دقیق از سامانه ملی املاک و اسکان کشور است و تا این سامانه راه‌اندازی نشود، امکان اخذ مالیات از منازل مسکونی بدون سکونت وجود نخواهد داشت.

دانلود قانون مالیات بر خانه‌های خالی pdf

کپی برداری از این محتوا با ذکر منبع مجاز است ، زیرا برای تهیه این محتوا زحمات زیادی کشیده شده است. پس خواهشمندیم منبع آن را حتی بدون لینک هم شده است درج کنید. با تشکر تیم تحریریه کانون مشاوران مالیاتی تهران
منبع: کانون مشاوران مالیاتی